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刚需房供不应求已现端倪 房价上涨隐忧始终存在

发布时间:2013/2/16 21:37:50 关注度:   来源:南方日报
“刚需房”的供不应求在广州房地产市场上已经出现了端倪,在去年底到今年一月份出现的几个“日光盘”中,几乎都是以刚需产品为主打的刚需盘。但纵览一月房企的推新清单,却清一色的以大户型和豪宅盘为主,这显示出目前广州市场上大户型的供应仍较为充足,但刚需房已经库存告急的事实。

    经过了两年的震荡调整,国内一线城市房价终于开始逐渐走暖。销售成绩在寒冬之后的重新飙红让房企欣喜,却让购房者显得心里没底,房价是否会报复性反弹的阴云一直笼罩着市场。笔者认为,销售寒冬带来的投资减少,进而造成的库存缺口,成为了影响一线城市房价稳定的决定性因素,房价上涨的隐忧将在2013年上半年始终存在。

    调控政策施行后,两年的楼市寒冬带来的一大问题,便是从2011年开始不断走低的房地产投资萎缩,房企库存的问题在销售寒冬中难以体现,但在销售市场回暖之后,经过了将近一年的热销,一线城市的住宅库存已经普遍处于较低的水平。除去调控因素外,供求关系是决定房价的最关键因素,一线城市的供求平衡一直是房价稳定的基石,而根据业内人士的推算,半年内北上广的房企库存都将维持在较低的水平,如果房源供应继续持续紧张,无疑将给本就持续暖意的房地产市场进一步刺激,引发房价飙升的隐忧。

    具体来看,截至1月28日,北京商品住宅库存为74294套,达到历史低位。按照目前的销售速度,去化周期在7个月左右。尽管北京市副市长陈刚曾强调,北京楼市“供需还是平衡的”。但不少业内人士认为,现在一线城市面临较大的供需压力。北京市商品房7万余套库存的确是一个相当低的水平,北京楼市上半年的供应缺口已成定局。而广州的库存缺口集中在中小户型,2012年广州市十区90平方米以下小户型和90~143平方米中户型一手住宅网签面积分别达到142.88平方米和435.44万平方米,同比增加29.4%和44.6%,市场消化率为105%和111%,呈现供不应求态势。

    “刚需房”的供不应求在广州房地产市场上已经出现了端倪,在去年底到今年一月份出现的几个“日光盘”中,几乎都是以刚需产品为主打的刚需盘。但纵览一月房企的推新清单,却清一色的以大户型和豪宅盘为主,这显示出目前广州市场上大户型的供应仍较为充足,但刚需房已经库存告急的事实。可以预见的是,如果整个2013上半年这种供不应求的情况持续,那么肯定会有开发商坐地起价。

    另一方面从购房者的角度看,对价格更为敏感的抢在楼市回暖期购房的购房客往往以刚需族为主,刚需盘的供不应求显然可能导致整个房地产市场房价的水涨船高。此外,随着通胀压力的持续和股票市场的震荡,进入楼市成为了许多人投资保值的唯一渠道,在楼市有上涨契机之时,中小户型也将成为投资客的首选,将进一步影响楼价的走势。

    要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力,首先需要增加中小户型住宅供应量,抑或减少房贷规模来抑制需求,其次要认识到,从去年末大型房企拿地的规模情况看,一线城市住宅的供应缺口必然只会是半年左右的暂时现象,以目前开发商的预定开发规模,市场的供求关系再次逆转也是可以预期的,在这种情况下,房价短期内出现暴涨的可能性并不高,但短期内上涨压力仍然不小,可能引发中央调控政策上的进一步强化。

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